生前贈与の際の税金は？子や孫へ渡す金額の考え方と注意点

子・孫への生前贈与と贈与税の基本

生前贈与とは、相続が始まる前に財産を渡すことであり、不動産を子や孫に移転するときもこの考え方が基本になります。
個人から財産をもらった場合には、原則として贈与税の対象となり、不動産については別に不動産取得税が課される点が重要です。
このほか、名義変更の登記を行う際には登録免許税がかかるなど、不動産の移転には複数の税金が関わります。
そのため、不動産資産の生前贈与を考える際には、どの税金がいつどのように発生するのかを整理しておくことが大切です。

子や孫に対する生前贈与は、税法上「直系卑属への贈与」に該当し、一定の要件を満たすと特例税率の対象となることがあります。
また、不動産を無償で子や孫の名義に変更した場合には、その不動産を贈与により取得したものとみなされ、贈与税の課税対象となります。
相続は被相続人の死亡により一括して財産が移転するのに対し、生前贈与は生存中に個別の財産を移す行為であり、課税のタイミングや計算方法が異なります。
この違いを理解した上で、生前にどこまで贈与し、どこからを相続で引き継ぐのかを検討していくことが求められます。

不動産資産の相続を予定している方が生前贈与を検討する際には、贈与税と相続税の負担だけでなく、不動産取得税や登録免許税といった取得時の税負担も合わせて考えることが重要です。
さらに、不動産の評価額がどの程度になるかによって、贈与税の金額や将来の相続税の負担が変わるため、相続税評価額や路線価の確認も欠かせません。
生前贈与を進める場合には、贈与の目的や家族構成、将来の生活資金を踏まえ、無理のない範囲で計画的に贈与する視点が必要になります。
そのうえで、税制上利用できる特例や非課税枠を踏まえながら、全体としての税負担と家族への承継のバランスを検討していくことが大切です。

生前贈与の税金はいくらからかかるのかと、子・孫別の金額目安

暦年課税による贈与税は、年間の贈与額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りに対して課税されます。
そのため、1年間に同じ人が受けた贈与の合計額が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。
一方で、110万円を超えた部分については金額に応じた税率が適用され、税額が決まります。
不動産資産を子や孫に生前贈与する場合も、この基礎控除と課税の仕組みが前提となります。

子や孫などの直系卑属が、父母や祖父母といった直系尊属から贈与を受ける場合には、暦年課税で特例税率が適用されます。
特例税率は、基礎控除後の課税価格が同じであれば、一般の贈与よりも税率が抑えられていることが特徴です。
例えば、基礎控除後の課税価格が200万円以下の場合の税率は10%で、300万円以下では税率15%・控除額10万円というように、段階的な税率と控除額が定められています。
この特例により、子や孫への生前贈与は、同じ金額でも他の親族などへの贈与より負担が軽くなる可能性があります。

不動産を生前贈与する場合には、贈与税は現金ではなく不動産の評価額に基づいて計算されます。
具体的には、土地であれば路線価や固定資産評価額、建物であれば固定資産評価額などを基礎として評価額が定まり、それが贈与財産の価額となります。
この評価額の合計から基礎控除110万円を差し引き、残った金額に直系卑属に対する特例税率を適用して贈与税額を求める仕組みです。
そのため、不動産の生前贈与を検討する際には、事前に評価額の目安を把握し、贈与税がどの程度になるかを見通しておくことが大切です。

不動産の生前贈与で押さえたい主な税制と注意点

不動産を子や孫へ生前贈与する場合、暦年課税か相続時精算課税かの選択が大きな分かれ道になります。
暦年課税は毎年の基礎控除内に収まるよう贈与額を調整しやすい一方で、相続時精算課税は通算して多額を早めに移転しやすい代わりに将来の相続税計算で加算されます。
令和6年以降は相続時精算課税にも年間110万円の基礎控除が設けられており、少額の贈与には柔軟に対応しやすくなっています。
ただし、一度相続時精算課税を選ぶと原則として暦年課税へ戻せないため、不動産資産全体の相続方針を踏まえて制度を選ぶことが重要です。

不動産に関する代表的な特例として、直系尊属からの住宅取得等資金の贈与に係る非課税措置があります。
一定の条件を満たせば、省エネ等に該当する住宅で最大1,000万円、それ以外の住宅で最大500万円まで贈与税がかからない枠が設けられており、良質な住宅取得を後押しする仕組みです。
この非課税措置は、期限の延長や非課税限度額の見直しが行われながら令和6年度以降も継続しており、適用には受贈者の年齢や所得、取得する住宅の床面積など細かな要件を満たす必要があります。
不動産の生前贈与を検討する際には、これらの非課税枠を無理なく活用できるかどうかを早い段階で確認することが大切です。

さらに、令和6年1月1日以降は、相続開始前7年以内の暦年課税による贈与の一部が相続税の課税価格に加算される仕組みへと変更されています。
具体的には、相続開始前3年以内の贈与は従来どおり全額が加算され、それ以前の4年間についても一定額を控除した上で加算する取り扱いとなり、生前贈与と相続税の関係がこれまで以上に密接になっています。
このため、不動産を含む多額の贈与を長期にわたり行う場合、贈与税だけでなく将来の相続税の負担にも目を向けて計画を立てることが不可欠です。
制度改正の内容を把握した上で、生前贈与の時期や方法を慎重に検討することが、結果として家族全体の税負担を安定させることにつながります。

不動産資産の相続を見据えた生前贈与の進め方

まず、生前贈与の全体像として、贈与する年の1月1日から12月31日までの贈与額がその年分の贈与税の対象になります。
そのうえで、翌年2月1日から3月15日頃までの期間に、必要に応じて贈与税の申告と納税を行います。
不動産を子や孫に贈与する場合は、税金だけでなく名義変更の手続きも同じ年のうちに進める必要があります。
このように、毎年の贈与額と申告期限、名義変更の時期をあらかじめ計画しながら、生前贈与のスケジュールを組み立てていくことが大切です。

次に、不動産の名義変更を行う際の一般的な流れを確認しておきます。
通常は、贈与契約書を作成し、不動産の評価額を把握したうえで、登記申請書や必要書類をそろえ、法務局へ所有権移転登記を申請します。
このとき、登記に必要な登録免許税の計算や、固定資産税評価証明書の取得など、事前に準備しておきたい事項が多くあります。
そのため、贈与を行う年の早い段階から、必要書類や費用の見込みを整理し、余裕をもって名義変更の手続きを進めることが重要です。

最後に、将来の相続を見据えた贈与金額の考え方として、相続財産全体の構成を踏まえて検討することが欠かせません。
具体的には、不動産の評価額だけでなく、現預金やその他の資産を含めた合計額を把握し、相続税の基礎控除額や、相続開始前の贈与加算期間などを意識しながら、生前贈与のペースと金額を調整していきます。
また、どの不動産を誰にどの程度の持分で贈与するのかを明確にし、将来の分割トラブルを避けるため、家族間で事前に意向を共有しておくことも大切です。
このように、税負担と家族関係の両面を見据えながら、生前贈与と相続の全体設計を行うことが望ましい進め方といえます。

まとめ

不動産の生前贈与は、子や孫への想いを形にしつつ、相続全体の税負担をコントロールする有効な方法です。
ただし、贈与税や不動産取得税、相続時精算課税など、制度ごとのルールや金額ラインを理解せずに進めると、思わぬ税負担や手続き負担が生じるおそれがあります。
当社では、不動産評価額や家族構成、将来の相続まで踏まえたうえで、生前贈与の進め方を分かりやすくご提案します。
「うちのケースではいくらくらい税金がかかるのか知りたい」と感じたら、まずはお気軽にご相談ください。