不動産売却と減価償却費の関係は？計算方法や注意点も解説

不動産の売却を検討している方にとって、減価償却の計算はなじみがないかもしれませんが、重要なことです。
減価償却の基本を理解し、正確な算出方法や確定申告の必要性の把握しておけば、売却をスムーズに進められるでしょう。
この記事では、物件を売った際に算出する減価償却費についても解説します。

不動産売却の減価償却費とはなにか

そもそも減価償却とは、資産の価値を年ごとに減らす会計手続きを指します。
そして減価償却費とは、譲渡所得を計算する取得費を正しく算出するために必要なものです。
物件の売買において、減価償却費は利益の算出に大きく影響し、後々課税される金額にも関係してくるものになります。
また、減価償却費を正しく計上するうえで、正確な利益を把握し、適切な税務申告が可能です。
物件を売買する際には、この償却費の重要性を理解し、適切に対応するケースが求められます。

不動産売却時に発生する減価償却費の計算方法と確定申告の確認方法

不動産売却時に発生する償却費は、一般的に定額法を用いて償却費を算出し、経過年数に応じて償却率を適用します。
減価償却費＝建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
基本的には物件の取得価格から定額法で毎年一定額の償却費を算出し、経過年数に応じた償却率を適用して償却費を算出します。
これにより償却費を正しく算出したうえで、確定申告が必要かどうかを判断します。
確定申告は物件を売却した際におこない、上記の式を使って正確な金額の算出と適切な申告をおこなうことが重要です。

減価償却費の注意点について

通常、売却価格に対して取得費を差し引いて譲渡所得を計算しますが、実額取得費が不明な場合や、実額取得費よりも概算取得費の方が高い場合には、概算取得費を使用することができます。
概算取得費は、売却価格の5％として計算されます。
この方法は、実際の購入費用が不明な場合や、購入時の費用を正確に確認するのが困難な場合に適用されることが多いです。
概算取得費を使用する場合、減価償却費の影響を受けず、売却価格の5％をそのまま取得費として計算します。
このため、実際の取得費が不明である場合や減価償却を計上した結果、実額取得費が少なくなる場合には、概算取得費を選択することで、譲渡益が小さくなり、税負担を軽減できる場合があります。
また、売却時に譲渡損失が発生することもありますが、譲渡損失とは売却価格が取得費を下回り、実際に損失が生じた場合のことです。
この場合、譲渡損失を他の所得と相殺して税負担を軽減することが可能ですが、確定申告を通じて適切な手続きをおこなう必要があります。

まとめ

不動産売却時の減価償却について、基本的な概念や計算方法、注意点を理解し、スムーズで効果的な物件の売買を目指してください。
また、確定申告についても物件の売買をおこなった際は必要になるので、償却費の算出もぜひ覚えてみましょう。
取得費が不明な場合は、概算取得費といって、売却価格の5％を取得費として計算します。
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