事故物件を建て替えたら資産価値は上がる？建て替えるメリットや費用も解説

事故物件を売りに出してもなかなか売れず、建て替えを検討している方もいるでしょう。
しかし、建て直したからといって、必ずしも物件の資産価値が上がるわけではなく、その理由もあらかじめ知っておくのも大切です。
この記事では、事故物件が建て替えても資産価値が上がらない理由やそのメリット、かかる費用を解説します。

事故物件は建て替えても資産価値は上がらない

事故物件を建て替えても、その土地が持つ心理的瑕疵は解消されないため、資産価値の回復は難しいのが現状です。
心理的瑕疵とは、事件や事故が発生したり、近くに刑務所や火葬場などの施設が存在したりすることなど、不動産取引において借主や買主に心理的抵抗を引き起こす可能性のある事柄を指します。
宅建業法では、過去に発生した事故や事件について、取引の判断に重要な影響を与える事実として、3年間の告知義務が定められています。
建物を新築しても、土地が抱えるネガティブなイメージは容易には払拭できず、資産価値は一般的な物件と比較して2～5割程度低く抑えられることが多いです。

事故物件を建て替えるメリットとは

事故物件の建て替えには、一定のメリットもあります。
まず、建物が新しくなるため、買い手にとっての心理的ハードルが低くなり、売却や賃貸がしやすくなります。
また、建て直しにより自由度の高い設計が可能です。
最新の建築基準に適合した、若い世帯向けの流行に沿った間取りや、最新の設備の設置が可能となり、物件の需要が高まります。
さらに、建て替えをおこなう際には、銀行や金融機関からの融資を受けやすく、資金調達がスムーズにおこなえます。

事故物件を建て替える際の費用相場とは

事故物件を建て直す経費は、全国平均で3,299万円が相場です。
かかる費用は、主に解体費用、新築費用、各種手続き費用に分類されます。
解体費用は建物の規模によりますが、一般的な木造戸建て住宅の場合、90～150万円程度が目安です。
また、新築費用について、30坪程度の一般的な住宅を例に挙げると、坪単価60万円の場合、工事費用は60万円×30坪＝1,800万円となります。
さらに、本体工事以外にもインフラの引き込み工事や外構工事などの別途工事が必要になります。
これらの費用は本体工事の3割程度が目安です。
そのため、1,800万円×0.3＝540万円が別途工事費用として必要になります。
くわえて、登記免許税や印紙税、不動産取得税などの諸経費として約200万円がかかります。
また、古い家を解体後に新築する際、地盤調査が必要です。
敷地の地盤に問題があった場合、30坪程度の土地に対して、簡単な工事なら30万～50万円、強固な工事が必要な場合は100万～180万円程度の費用がかかることがあります。

まとめ

事故物件の建て替えは、資産価値の回復には至らないものの、実用面では多くのメリットがあります。
心理的瑕疵は建物の建て直しだけでは解消されませんが、時間の経過とともに影響は軽減されます。
好立地の物件を手に入れる機会として捉え、長期的な居住を前提とした建て替えを検討しましょう。
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