築20年以上の家は売れる？査定額の決まり方と不動産会社で違う理由

築20年以上の家でも売れる？市場と査定額の基本

国土交通省は、既存住宅の流通やリフォーム市場を拡大する方針を示しており、中古住宅の活用を後押ししています。
また、公益財団法人東日本不動産流通機構の統計では、中古マンション成約物件の平均築年数が20年以上となっており、築年数が進んだ物件の取引が一般的になりつつあります。
築20年を超えた戸建てやマンションでも、一定の需要があり、成約に至っている事例が多数あることが分かります。
そのため、築20年以上だから売れないと決めつける必要はありません。

実際の成約事例を築年帯別にみると、築16～20年や築21～25年といった区分が、成約全体の中で大きな割合を占めています。
公益財団法人東日本不動産流通機構のレポートでは、中古マンション成約物件のうち、築20年超が過半数を占めるというデータも公表されています。
また、中古戸建住宅についても、築21～25年、築31年以上といった築古帯で一定の成約比率が確認されています。
このように、市場全体としては築20年を超えた物件が当たり前に流通している状況です。

査定額の考え方としては、建物部分と土地部分を分けて評価することが基本です。
木造住宅の法定耐用年数は22年と定められており、建物価値は年数の経過に伴い減少していきますが、土地には減価償却の概念がなく、市場の需給によって価格が形成されます。
そのため、築20年以上でも、土地の需要が高い地域や、建物の状態が良好な場合には、建物分にも一定の評価が付き、全体として十分な査定額となることがあります。
一方で、需要が乏しい地域や老朽化が著しい建物では、建物価値がほとんど認められず、土地価格が中心となるケースもあります。

「築20年＝価値ゼロ」という表現は、主に木造住宅が減価償却の考え方で評価されてきたことに由来します。
国土交通省の資料でも、木造住宅が築20年前後で市場価値がゼロとみなされる場面があることが課題として挙げられていますが、これは一律の評価ではありません。
実務の査定では、築年数だけでなく、立地条件、周辺相場、建物の維持管理状況、リフォーム履歴など、多くの要素を加味して価格を検討します。
つまり、築20年以上であっても、状態や立地、需要次第で査定額がしっかりと付く仕組みになっているのです。

築20年以上の査定額はこう決まる｜自宅・相続物件のチェックポイント

築20年以上の家の査定額は、まず「どこに建っているか」という立地条件が大きく影響します。
周辺の生活利便性や治安、騒音や臭いの有無といった環境要因に加え、土地の形状や接道状況、法的な制約の有無なども細かく確認されます。
さらに、建物の構造や階数、間取りの使いやすさ、日当たりや眺望、風通しの良さといった点が総合的に評価され、査定額に反映されます。
集合住宅の場合は、共用部分の清掃状況や管理体制、長期修繕計画の有無など、管理状況も重要な判断材料になります。

次に、リフォーム履歴や定期的なメンテナンス状況は、築20年以上の家にとって特に重要な評価項目です。
屋根や外壁、防水、給排水管、キッチンや浴室などの水回り設備が適切な時期に更新されているかどうかで、今後必要となる修繕費の見込みが変わるためです。
耐震補強工事の実施や、住宅診断の結果など、建物性能に関する情報が整理されている場合には、建物の状態を根拠として評価しやすくなりやすく、築年数だけで一律に価値を低く見積もる慣行を改める方向での査定が進められています。

そのため、自宅や相続した空き家の査定を依頼する前には、所有者側で確認しておきたいポイントがあります。
まず、過去の工事記録や保証書、点検報告書などを整理し、いつどの部分を改修したかを分かるようにしておくことが大切です。
あわせて、室内外の清掃や簡単な補修を行い、印象を損なう汚れや破損を減らしておくと、建物状態の評価がしやすくなります。
さらに、境界標の有無や越境の有無、権利関係の資料など、土地と建物に関する基本的な情報を事前に確認しておくと、査定がスムーズに進みやすくなります。

なぜ不動産会社で査定額が違うのか｜仕組みと注意点

まず押さえておきたいのは、不動産会社の査定額は「売れると見込む価格に関する意見」であり、公的に定められた価格ではないという点です。
一方で、不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に基づき、公共性を意識して算出された価格です。
そのため、同じ物件であっても、不動産会社による査定額と不動産鑑定評価額が一致するとは限りません。
売却を検討する際は、この違いを理解したうえで査定結果を見ることが大切です。

不動産会社の査定は、実際の成約事例や周辺の売出事例をもとに、「どの程度の期間で売れそうか」を踏まえて金額を決めることが一般的です。
一方、不動産鑑定評価は、原価・取引事例・収益といった複数の観点から価格を求める点に特徴があります。
つまり、前者は具体的な売却活動を前提とした見込み価格、後者はより中立的な経済価値の算定という性格が強いといえます。
築20年以上の家の場合も、この考え方は変わらず、査定額の意味合いを誤解しないことが重要です。

不動産会社ごとに査定額が異なる大きな理由の1つが、得意とするエリアや物件種別の違いです。
ある会社は戸建てに強く、別の会社はマンションや投資用物件を主に取り扱うなど、日頃から蓄積している事例や需要の読み方が異なります。
また、短時間で机上査定を行う場合と、現地を確認する訪問査定では、建物の状態や周辺環境の評価が変わることもあります。
こうした違いが重なることで、同じ築20年以上の家でも、会社によって査定額に差が出やすくなります。

査定額の差は、評価基準や販売戦略の違いによっても生じます。
早期成約を重視して保守的な価格を提示する会社がある一方で、集客を目的に相場より高い金額を提示する会社もあります。
また、リフォームの必要性や周辺環境の評価など、担当者の経験や考え方が反映される部分も少なくありません。
そのため、築20年以上の家の売却を検討する際は、査定額だけで判断せず、根拠の説明内容や販売方針もあわせて比較することが重要です。

築20年以上の家を少しでも高く売るための具体的な行動ステップ

まずは、公的な価格情報を使って、おおまかな相場観をつかむことが大切です。
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や、指定流通機構が公表する成約事例を確認すると、築年数が近い中古住宅の実際の成約価格の傾向を把握できます。
そのうえで、自宅や相続した物件の築年数・面積・立地条件を照らし合わせ、現実的な売却方針と希望価格の幅を検討しておくと、査定結果とのギャップを冷静に判断しやすくなります。
相場を先に知っておくことで、提示された査定額に対して、根拠や説明内容を具体的に質問しやすくなる点も重要です。

次に、不動産会社へ査定を依頼し、売却完了までの基本的な流れを押さえておきます。
一般的には、査定の実施、媒介契約の締結、販売活動、購入希望者との条件交渉、売買契約、引き渡しという順序で進みます。
築20年以上の物件では、売却時期や販売戦略が価格に影響しやすいため、近隣の売出し動向や繁忙期・閑散期を踏まえ、どの時期に売り出すか、不動産会社とよく相談することが大切です。
また、売り出し価格は査定額を参考にしつつも、周辺の成約事例や自分の希望条件を踏まえて、少し余裕を持たせるかどうかを検討するとよいでしょう。

築年数が古い家を売却する際は、特有の相談ポイントを早めに整理しておくことが重要です。
たとえば、空き家として一定期間放置されると、管理状況によっては「管理不全空き家」や「特定空き家」と判断され、固定資産税などの負担増につながるおそれがあります。
また、老朽化が進んだ建物は、解体して更地として売却した方がよいか、現況のまま売却すべきか、費用と税制優遇の両面から検討する必要があります。
相続した空き家の売却では、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」などの特例の適用可否も関わるため、早い段階で税金や相続手続きについて確認しておくことが、手取り額を確保するうえで役立ちます。

まとめ

築20年以上の家でも、市場のニーズや状態・立地次第で十分に売却は可能です。
「築20年＝価値ゼロ」ではなく、土地の評価やリフォーム履歴、管理状況が査定額を左右します。
また、不動産会社によって査定額や販売戦略が大きく異なるため、説明内容まで比較しながら慎重に選ぶことが大切です。
自宅や相続した物件の売却でお悩みの方は、具体的な相場感や最適な売却方法も丁寧にご案内いたしますので、ぜひ一度当社へお気軽にご相談ください。