不動産売却における心理的瑕疵とは？価格への影響や告知義務について解説

不動産の売却を検討していて、心理的瑕疵とはどういうものなのか、自分が売る物件が該当しているかどうか判断できず不安になる方は少なくありません。
安心して不動産の売却活動を進めるには、何が心理的な瑕疵に該当するかについての知識を知っておくと良いでしょう。
この記事では心理的瑕疵とは何か、売却価格に与える影響や売主の告知義務について解説していきます。

不動産の心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵とは、実用上問題はないものの、購入希望者が買いたくないと感じる瑕疵がある物件です。
不動産業界において、大きな問題や欠陥を瑕疵と呼び、過去に自殺や殺人などが起きると心理的瑕疵に該当します。
いわゆる事故物件と呼ばれる物件が心理的な瑕疵のある物件に該当し、購入希望者からは避けられやすくなってしまいます。
また、心理的な瑕疵がある物件などを売る際には、売主に告知義務が課せられる点に注意してください。
心理的な瑕疵があるにも関わらず告知しないで売ってしまうと、買ってから判明した際にトラブルになるだけでなく、契約解除などさまざまなデメリットがあります。

心理的瑕疵が売却価格に与える影響

心理的な瑕疵があると、売却する価格にどのような影響があるかを把握しておけば、売り出し価格を決めやすくなります。
告知する義務があるかどうかの基準は法律では明確に定められておらず、個別に判断しなくてはいけません。
売却価格に与える影響は事件の内容によって違うものの、基本的には通常の価格に比べて安くしないと買い手は見つかりにくいでしょう。
一般的には心理的な瑕疵がある物件の価格は、通常の売却価格に比べて10％～50％ほど下がるといわれています。
ただ孤独死や自然死の場合は価格への影響は少なく、大きく値下げをしなくても売れる可能性は高いです。

心理的瑕疵の告知義務とは

自然死ではなく自殺などの不自然な死であるかどうかは、心理的瑕疵に該当するか判断する基準になっています。
事件性のある死者が出た物件は心理的瑕疵があると判断され、売却する場合は売主に告知義務が発生します。
いつまで告知する義務が発生しているのかは、賃貸物件ならば自殺が発生してから3年ほど、売買では6年ほど経過するまでは告知が必要です。
そして告知義務に違反すると、購入者から契約解除や損害賠償の要求をされてしまうリスクがあります。

まとめ

不動産の売却において、自殺や殺人などが起きた物件は心理的な瑕疵があると判断され、売り出した際の価格を安くしないと売れにくくなります。
また売主には心理的な瑕疵があると告知する義務が発生し、違反するとさまざまなリスクが発生する点に注意してください。
心理的瑕疵のある物件を早く売却したいなら、不動産会社に仲介してもらうだけでなく、買取の利用も検討してみましょう。
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