不動産売却時の根抵当権はどうする？抹消手続きや注意点も解説

事業用不動産を売却する際、根抵当権が設定されていると手続きが複雑になり、思わぬ障壁となることがあります。
とくに、融資の繰り返し利用が可能な性質を持つため、円滑な売却を実現するには正しい知識が欠かせません。
本記事では、根抵当権付き不動産の売却手順や注意点について解説いたします。

根抵当権の特徴

根抵当権とは、設定された上限額である「極度額」の範囲内で、反復して融資を受けられる特殊な担保権です。
一度きりの融資を対象とする抵当権とは異なり、借入と返済を繰り返す事業性融資などで、活用される傾向があります。
そのため、融資残高が一時的にゼロになったとしても、契約が続く限り根抵当権が自動的に消滅することはありません。
また、この権利は不動産登記簿に登記され、債権者や債務者、極度額などの情報が公示されることとなります。
なお、売却時には、この「繰り返し利用できる」という性質を解消し、担保権を抹消するための特別な手続きが求められるのです。

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根抵当権付き不動産売却の流れ

根抵当権付き不動産を売却するには、まず融資の元金を固定する「元本確定」と、債権者である金融機関との交渉が不可欠です。
また、売却活動を始める前に、現在の借入残高を正確に把握し、債権者へ売却の意思を伝えなければなりません。
そして、元本確定とは、今後の追加融資を停止し、その時点での残債務額を最終的な被担保債権額として確定させる手続きです。
くわえて、この手続きを経て初めて、根抵当権は通常の抵当権と同様の性質となり、抹消に向けた交渉段階へと進むことができます。
売却代金で残債務を全額返済できる場合は、交渉が円滑に進みやすいですが、下回る場合は、不足分の返済計画などについて債権者の合意を得る必要があります。

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根抵当権付き不動産売却時の注意点

売却時には、手続きの複雑さから生じる契約トラブルや、元本確定の不可逆性に注意が求められます。
根抵当権の抹消手続きは、債権者との交渉や書類準備に時間を要する場合があり、買主との間で定めた決済日に間に合わないリスクが考えられます。
また、一度元本を確定させると、原則として再びその根抵当権を利用した融資は受けられなくなるため、事業継続を前提とする場合はとくに慎重な判断が必要です。
さらに、相続した不動産の場合、2024年4月1日から相続登記が義務化されており、これを怠ると過料の対象となる可能性があります。
なお、根抵当権の債務者変更登記なども含め、手続きが複雑化するため、司法書士などの専門家へ早期に相談することが極めて重要となります。

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まとめ

根抵当権は、極度額内で反復利用が可能なため、売却には通常の抵当権と異なる抹消手続きが求められます。
円滑な売却を実現するためには、元本確定の手続きを経て債権者と交渉し、抹消の合意を得ることが不可欠です。
売却を検討する際は、元本確定が元に戻せないことや相続登記義務化などの注意点を踏まえ、専門家と連携して計画的に進める必要があります。
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